如入無人之境

【文／李寧】為抑制過熱房市買氣，中央銀行（央行）出手祭出房貸史上最嚴的「限貸令」，關緊房貸水龍頭，使得各大銀行不動產放貸趨近滿水位，民眾想借錢還得「排隊」苦等。有專家直言，受到影響的不只有購屋人，連銀髮族都受到波及；對此，專家也建議即將交屋的族群可以嘗試6個方法，來順利取得貸款。

針對央行出手掐銀根，銀行紛紛祭出「限貸令」或調高利率，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，銀行調漲利率讓銀髮族無辜躺著也中槍，「這場銀行限貸令與拉高利率風暴，銀髮族成為無辜的受害者。」

「限貸令」打到購屋族

銀髮族為何也衰中槍？

何世昌說明，承作「以房養老」的公股行庫，利率也相當高；以華南銀行為例，其「安養房屋貸款」，貸款利率從3.19%起；土地銀行的「養老貸款」，貸款利率從2.73%至3.29%。「是不是很驚人？養老金被利息吃掉一大塊，好慘啊！」

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，簡單來說就是年老的屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，等銀行鑑價後估算放貸額度，在設定的年限內，銀行會每月撥款給房屋所有權人，作為屋主的養老金；因這種貸款模式與一般房貸的資金流向相反，因此稱之為「不動產逆向抵押貸款」。

中信房屋指出，正式啟動以房養老專案後，每月開始領撥下的款項，從第二個月開始每月利息持續內扣，所以每月實領金額會逐月遞減，直到扣息上限達到月撥款金額的1/3為止，後續每月就持續該金額，利息的部分則會持續累算，等到合約到期後銀行清算房產價值時再全部一併扣除。

因此，當銀行一旦拉高利率，首當其衝的自然不只有購屋族，連「以房養老」的銀髮族都會受到嚴重衝擊。

更甚者，何世昌透露，民間盛傳有些銀行「趁火打劫」，以軟硬兼施地方式暗示民眾要買「房貸壽險」才核貸；除了一票網友紛紛跳出來證實「此事為真」，「有，前陣子剛簽約買房，正在跑銀行鑑價估價中，的確有碰到部分銀行打來跟我聊這件事」、「今年發生的，一個是直接說他們一定要搭配，另一個是說有寬限期比較長」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示自己也親自遇過，指行員不外乎是用「沒有硬性規定啦，但希望支持一下，我們也有點業績壓力⋯」等說詞，讓人簽下去。

專家教6招突破「限貸令」

何世昌建議，購屋族可以嘗試以下6招來順利取得貸款。

1.多問幾家銀行，或者詢問同銀行的不同分行。

2.如上述所提及，向銀行購買房貸壽險或理財商品，更容易取得房貸。

不過，何世昌強調不太推薦這個方式，因為不是每個人都需要房貸壽險，如果原本沒有買壽險保單的人比較適合，「且搭配房貨銷售的理財商品通常很雷，因為好賣的就沒必要搭配房貸一起賣，所以買的人總是賠多賺少，其實很不划算。」

3.如果找銀行都碰壁，可以另找農漁會或信用合作社。

4.利率太高怎麼辦？有些人認為農漁會、信用合作社房貸利率偏高，何世昌表示，「別這麼想，因為7月起民銀一般房貸利率都已全面拉高，現在普遍落在2.35％～3％之間了。」

5.如果以上都行不通，可以跟賣方（屋主）協調改為「期約交易」，約定明年初再辦理貸款、交屋。

6.假如以上都辦不到，建議去買預售屋，購買上市櫃建商、或中大型建商的預售屋，若干年後完工辦分戶貸款比較不會被刁難。

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