如入無人之境

記者陳韋帆／台北報導

▲一位阿公想送孫子房屋，但兩個錯誤想法，讓他險賠大錢。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

阿公想送房子疼孫錯了嗎？近期一位阿公請地政士協助，阿公告訴地政士，「我年事已大，想看26歲孫子成家生子當阿祖，打算買1間900萬房子送他，屆時請幫我過戶。」承接的地政士，正業地政士事務所所長鄭文在聽完阿公的想法後驚呼，「還好你還沒買，要是已經買了才要過戶，恐怕就會虧大了！」

阿公表示，「我年事已大，想要看著孫子結婚，開心的抱曾孫了，打算送孫子一間房子，目前看中一間市價900萬的公寓，打算買下來，再過戶給他，讓他可以安心成家。」

鄭文在表示，「這樣的作法不對，阿公先買了900萬房子再送給孫子，即使合併阿嬤的免稅額，兩人免稅額244萬*2＝488萬，這樣還有412萬必須課徵贈與稅，以10%計，贈與稅達41.2萬。」

阿公說，「那怎辦？還是我直接分2年贈與，就可以解決這個問題？」

鄭文在說，「還是不好，分兩年贈與，雖然可以大幅降低贈與稅，但你用過戶的方式贈與，未來你的孫子如果要將房子轉賣，取得成本就會以『公告現值』計算，課徵房地合一稅時，金額就會相當可觀。」

他進一步說明房地合一稅採用公告現值的利害關係，「舉例來說，公寓市價900萬，公告現值300萬。倘若孫子未來同樣以900萬出售，2年內必須課徵45%，也就是270萬；2~5年則是35%，也就是210萬；5~10則是20%，也就是120萬；10年以上則是15%，也就是90萬。」

雖然以現行房地合一稅來說，自住房地持有並設籍滿6年，課稅所得400萬元以下免稅，但總是一種風險。

鄭文在建議，改成阿公、阿嬤分兩年贈與孫子現金488萬。第一年購屋時，阿公與孫子各出資450萬，各登記1/2產權；第二年購屋時，孫子再以450萬向阿公購買1/2產權。

他解釋，這樣的作法，除了可避免贈與稅問題之外，由於孫子是採合資方式一同購買，所以取得成本不會以「公告現值」計算，第一、第二年所出資的900萬，就是孫子的取得成本，未來倘若售屋，就能大幅降低房地合一稅。

鄭文在說，「阿公聽完建議，就開心的接受並開始執行。」他建議購屋者，「想要進行房屋贈與、繼承等事宜，只要牽涉到過戶，最好尋找自己可信任、專業的地政士，才能真正合法節稅、省事、少是非。」

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